Depois de muitos demonstrativos de que o sistema de saúde brasileiro carece de financiamento, um painel durante a Hospitalar sobre o “Modelo Alternativo de Financiamento para Hospitais” aguçou a curiosidade de gestores e profissionais do segmento, que lotaram a apresentação do vice-presidente da área de Real Estate, do fundo Pátria Investimentos, Rogério Cardoso.

Entretanto, ao término da explanação, a esperança cedeu lugar à frustração: a modalidade Built to Suit (Construído para Servir, em português) mostrou-se restrita para a gama de hospitais brasileiros. No modelo, o fundo compra o terreno e constrói o empreendimento hospitalar, de acordo com os interesses do locatário, que assina um contrato de locação de no máximo 15 anos e deve garantir o cumprimento das parcelas. O Pátria, sob gestão de R$ 15 bilhões em ativos, possui negócios desse tipo com empresas como Insper, Gerdau e, na área de Saúde, Hospital Infantil Sabará.

Mas são muitas as características do mercado brasileiro que dificultam a operação e deixam os investidores inseguros, entre as comentadas por Cardoso estão:

-Cultura do imobiliário, ou seja, interesse em ser dono/proprietário do imóvel, impregnada pelo histórico inflacionário do País. Nos EUA, por exemplo, apenas 20% dos imóveis pertencem às empresas. “No setor hospitalar certamente podemos estimar que 95% dos ativos são próprios. ”, disse o executivo do Pátria.
-Especificidade do imóvel, ou seja, o investidor tem dificuldade de alugar novamente, caso o inquilino saia.
-Questão societária, pois o controle acionário do segmento é bastante pulverizado e normalmente as informações contábeis e fiscais não são abertas de forma pública e transparente.
-Questão jurídica. “Qual o juiz em sã consciência vai despejar um hospital, caso ele pare de pagar o aluguel”, indaga Cardoso.
-Cumprimento das garantias é outra grande dificuldade

Apesar do tom pouco otimista, Cardoso aposta na modalidade no longo prazo para o Brasil, tomando como exemplo o mercado norte-americano e europeu que possuem uma vasta base de investidores especializados no nicho hospitalar. “Este é um setor muito pouco explorado no Brasil e ainda precisa amadurecer bastante em termos de profissionalização, como abertura de números e possibilidades de crédito”.

Superado os obstáculos, segundo ele, o negócio gera benefícios como liberação de caixa, redução de endividamento, substituição de ativo imobilizado por circulante, redução de impostos a pagar, controle operacional nas mãos do inquilino e possibilidade de venda pelo valor de mercado.

A mensalidade dos alugueis depende da qualidade financeira dos balanços da instituição, mas costumam girar em torno de 1,1% a 1,5% sobre o valor de investimento no prédio.

Caso de sucesso
O Sabará é um exemplo de que o modelo pode funcionar para a saúde. A escolha de um prédio já pronto, com um perfil de escritório, na Avenida Angélica, amenizou o risco de recolocação no mercado. Além disso, um dos sócios do Sabará, o herdeiro do banco Itaú e médico pediatra José Luiz Setubal garantiu todo o contrato de aluguel.

Recentemente, o Pátria repassou a operação para o fundo canadense NorthWest International Healthcare Properties que comprou, em janeiro deste ano, quatro dos 32 hospitais da Rede D’Or.